Wilt u bij aankoop van een woning nog wel de rente over de geldlening aftrekken?
Tuurlijk wel, rare kerel!!!.
Nou het ligt toch wat genuanceerder. Kijk maar.
Stel u koopt een woning koopt om zelf in te gaan wonen. U leent geld om die woning en/of de verbouwing te betalen. De vraag is of het nog fijn is om die rente ook af te trekken. Stel nu dat de rente aftrekbaar is, dan wordt eerst het huurwaardeforfait bepaald (grofweg 0,5% van de waarde tot € 1,1 miljoen, daarboven 2,35%). Vervolgens wordt daarop de betaalde rente in mindering gebracht, wat er overblijft is aftrekbaar in Box 1. Stel dat u een woning koopt van € 500.000,=. Er wordt nog verbouwd voor € 100.000,= De waarde van het huis is € 550.000. Het huurwaardeforfait is dan € 2.750,= Als u € 450.000 geleend hebt tegen 1% rente, betaalt u € 4.500, = aan rente. Het verschil van € 1.750 mag u aftrekken. Stel in de hoogste schijf (49,5%) oftewel € 866 voordeel. Eh wel nog even rekening houden met de aftrekbeperking in de hoogste schijf van 6.5% oftewel € 114,=. Aftrek derhalve € 752,= oftewel 16,7% van de betaalde rente.
Stel nu dat u € 250.000,= leent tegen 1%. Dan is er een positieve post van huurwaardeforfait van € 2.750,= minus € 2.500,= aftrekbare rente is € 250,=. Hierover betaalt u belasting in Box 1 . Ware het niet dat er een zogeheten “Hillen-aftrek” is die zegt dat als er een positief saldo is, je een aftrek hebt ter grootte van dat saldo. Helaas wordt de Hillen aftrek in 30 jaar afgebouwd. In 2021 is de Hillen-aftrek 90% van het saldo, dus belast wordt €25,=. Vervolgens hebben we nog rekening te houden met de aftrekbeperking in de hoogste schijf (Volgt u het nog?), 6.5% van € 2.250 is € 177. Per saldo betaald u dus € 189,=
Stel nu dat de schuld niet kwalificeert als een eigen woning schuld, bijvoorbeeld omdat u niet (snel genoeg) aflost.. (Dat kan vaak geregeld worden). Dan wordt u belast voor het huurwaardeforfait van € 2.750,= minus de Hillenaftrek van 90%. Belastingheffing over 275,= plus de beperking van de aftrek in de hoogste schijf, totale belasting € 297,= De schuld die geen eigen woningschuld is, is een Box 3 schuld. Deze schuld komt in mindering op dat vermogen voor de berekening van het Box 3 inkomen. De aftrek levert dan een voordeel op die varieert tussen 0% en 1,76% van de schuld, afhankelijk van het vermogen. Bij het laagste tarief in Box 3 is dat € 1.475,=, bij het hoogste tarief is dat € 4.400,=. Zeker voor mensen met vermogen in Box 3 kan het lonen om een eigen woning lening in Box 3 te plaatsen.
Heeft u hierover nog vragen neem dan gerust contact op. Wij helpen u graag. U bereikt ons op 06 1088 7753 of via de mail op info@algoet.nl
Terug naar het overzicht